כניסה לדיור מוגן

עומדים לפני כניסה למרכז דיור מוגן? ישנן נקודות מהותיות וחשובות, אשר עליכם לוודא טרם התקשרותכם בהסכם. דוגמה לכך היא הזכויות בדירה. ברוב הפרויקטים לדיור מוגן בארץ, נוהגים היזמים לתת לדיירים זכות שימוש וחזקה ייחודית בדירה ולא זכויות בעלות (טאבו) בדירה. אין בכך פסול או יתרון, אולם המשמעות היא כי אין לדייר זכויות קניין בדירה וזכות השימוש שתוקנה לו היא אישית ואינה ניתנת להורשה ולהעברה, כך שלאחר שהוא ילך לעולמו, הדירה תחזור לידי היזם או החברה המנהלת את הפרוייקט, אשר יהיו רשאים לשווקה מחדש.

בארץ נהוגים מספר מסלולי תשלום בגין יחידת מגורים בפרויקטים לדיור מוגן:

פיקדון מלא - פיקדון חד פעמי המופקד בידי היזם או החברה המנהלת את הפרוייקט טרם כניסתכם לדירה. היזם נהנה מהריבית הצומחת מכספי הפיקדון משך תקופת שהותכם בדירה (מחזיר את הפיקדון רק בצירוף הפרשי הצמדה), וכן שוחק מסכום הפיקדון מדי שנה פחת בשיעור של 2%-3% בצירוף מע"מ.

פיקדון חלקי - פיקדון הנשחק בשיעור גבוה יותר ומשך תקופה קצרה יותר מהנהוג במסלול פיקדון מלא.

דמי אחזקה חודשיים ללא פיקדון - לעיתים היזמים מאפשרים לדייר לשלם תשלומים חודשיים גבוהים, ללא צורך בהפקדת פיקדון, ובמקרה שכזה מגלמים דמי האחזקה בתוכם גם את רכיבי השחיקה והריבית אשר לכאורה נמנעים מהיזם.

מסלול משולב - פיקדון חלקי ותשלום חודשי מוגדל.

גובה הפיקדון, שיעור הפחת השנתי שיופחת ממנו ומספר השנים בהם יקוזז הפחת מכספי הפיקדון, משתנים מפרויקט לפרויקט. הם נקבעים מטבע הדברים לפי רמת הביקוש לדירות בפרויקט, אשר לרוב נקבעת על פי סוג הפרויקט, מיקומו, מגוון ורמת השירותים הניתנים לדיירים בו וכיו"ב.

הנקודה החשובה והמהותית ביותר ביחס לפיקדון הינה הבטחת השבתו לידיכם או לידי יורשיכם לאחר סיום ההסכם ופינוי הדירה. עליכם לדרוש ולקבל מהיזם או מהחברה המנהלת את הפרויקט, בטוחה ראויה לכספכם - הן עבור התשלומים אשר תשלמו לפני קבלת החזקה בדירה בפרוייקט, והן לאחר כניסתכם לדירה; זאת על מנת שתבטיחו כי בכל מקרה בו יקלע היזם לקשיים או יפשוט את הרגל, תהיה לכם בטוחה כלשהי לכך שכספכם יוחזר לכם (או ליורשיכם).

הבטוחות הניתנות והמקובלות בענף הדיור המוגן בישראל הינן: ערבות בנקאית (הבטוחה והטובה ביותר, אם כי בדרך כלל עלותה תוטל עליכם), רישום משכנתא מדרגה ראשונה (הבטוחה הטובה ביותר לאחר ערבות בנקאית), הערת אזהרה או רישום משכון.

עליכם לוודא כי לאחר ביטול ההסכם, ובמידה ואכן תבקשו לעזוב, יוחזרו לכם כספי הפיקדון תוך פרק זמן סביר. על פי פסק דינו של בית הדין לחוזים אחידים בעניין מעונות מכבי, פרק זמן זה אמור להיות פרק זמן של כ-14 יום. במידה ופרק הזמן ארוך יותר (כגון במקרה של פטירה, בו נדרשים היורשים להציג צו ירושה או צו קיום צוואה), ניתן לדרוש ריבית על התקופה שמיום פינוי הדירה ועד קבלת כספי הפיקדון. כאמור, בדרך כלל כספי הפיקדון מוחזרים בצירוף הפרשי הצמדה בלבד.

ככלל, בכל הפרויקטים הקיימים כיום בארץ, נדרשים הדיירים לשלם, בנוסף לפיקדון המופקד על ידם כתנאי למסירת הדירה לידיהם, אף דמי אחזקה חודשיים. התשלום עבור דמי אחזקה הוא בגין כל אותם שירותים הניתנים להם בפרויקט בכלל ובדירה בפרט. השירותים מפורטים בדרך כלל בנספח שירותים המצורף להסכם האכלוס.

חשוב לבדוק ולהשוות - האם וכיצד רשאי היזם לייקר את דמי האחזקה? בגין מה משולמים דמי האחזקה? כלומר, מהו היקף סל השירותים? האם קיימים תשלומים נוספים אשר עליכם לשלם באופן נפרד מדמי האחזקה (כגון ארנונה, חשמל וכו')?

ברוב הפרויקטים היוקרתיים בארץ קיימות אף מחלקות אשפוז שונות, כגון מחלקות סיעודיות, מחלקה לתשושי נפש, דיור מוגן תומך, החלמה וכד'. המחלקות מיועדות לדיירי הפרויקט ולציבור הרחב. בדקו והשוו - מהם יתרונותיכם כדיירים על פני הציבור הרחב בקבלה למחלקות אלו במקרה הצורך? מהם הקריטריונים הנהוגים להכרזה על אדם כסיעודי? מהו היקף סל השירותים הניתן במחלקות האשפוז? והאם יותר לכם להכניס מטפל/ת סיעודיים ("אופר") לדירה?

התקשרויות בהסכמי אכלוס בפרוייקטים לדיור מוגן הינן התקשרויות המחייבות ליווי וייעוץ משפטי מקצועי של עורך דין המתמחה ושולט בתחום הדיור המוגן לקשישים; בייחוד לאור העובדה כי מדובר בעסקה כלכלית העולה לרוב על עסקה לרכישת דירה. הסכמים אלו, מטבעם, הינם מורכבים, מפורטים ומכילים אספקטים ונקודות רבות הדורשות התייחסות.

עו"ד דרור שרמן ועו"ד ליאור לנדאו ממשרד עורכי הדין שרמן, לנדאו את עברי, עורכי דין לדיור מוגן, הינם בעלי ניסיון רב במתן ייעוץ משפטי בתחום הדיור המוגן.

בואו לדבר על זה בפורומים הבאים:

פורום תמיכה ויעוץ לגיל הזהב
פורום רפואה ומשפט